آشنایی با مبانی ساختمان وبنا

اطلاعات پایه
مساحت زمین:مساحت یک قطعه زمین را می گویند(عمدتا در سند یا صورتمجلس تفکیک قید شده است)یا ان دسته از اراضی که ابعاد انها بدون اندازه و حد و حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده،مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.
مساحت زیر بنا:مساحت هر طبقه از بنا را گویند.
مساحت کل بنا:مجموع سطح ہہطبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیر زمین.

ضریب سطح اشغال:سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر(طبق سند یا مساحت وضع موجود بشرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد).
متوسط مساحت کل بنا:نسبت جمع مساحت پروانه ها یا جمع مساحت پایان ساختمانها به تعداد پروانه ها پایان ساختمان صادره.
متوسط ضریب تراکم:نسبت جمع تراکم استفاده شده در هر پروانه یا بنا به تعداد کل پروانه های صادره.
مساحت کل طبقات و زیر زمین:مجموع مساحت کل طبقات احداث شده(مطابق مساحت کل بنا)با احتساب مساحت زیر زمین.
تعداد طبقات:طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام را شامل می شود(خرپشته جزطبقات محسوب نمی شود).
مساحت مفید:بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی،راه پله ها،چاهک اسانسور،شوت زباله،نورگیرها،پارکینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین و تاسیسات و فضاهای مشاعی دیگر.
صفر طبقه:ایجاد خرپشته یا انباری یا توسعه بنا در طبقات موجود که منجر به طبقه اضافی نشود.
تراکم:درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث می باشد که در طرح تفضیلی برای کاربریهای مختلف تعریف گردیده است(به جز سطوح پارکینگ و مشاعات در همکف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین).
عملکرد بنا(کاربری طبقات و یا کاربرد بنا):نحوه بهره برداری از فضاهای ایجاد شده از یک ساختمان(انواع استفاده:مسکونی،تجاری،اداری و....)
مسکونی:استفاده از فضاهای پیوسته ایجاد شده در یک ساختمان بعنوان واحد مسکونی که دارای نور کافی و سرویس مناسب بهداشتی نیز باشد.(مناسب برای سکونت خانواده).
تجاری:محل دادوستد که معمولا بر گذر یا سرا یا پاساژ یا تیمچه احداث شده و عموما دارای ویترین باشد.(مراکزی که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام میدهند و معاملات و داد و ستد می نمایند).
اداری:محلی که در انجا افراد حقیقی و حقوقی مشغول به کار بوده و کارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می شود.
اموزشی:بناهایی که اموزش و پرورش و اموزش عالی و تعلیم و تربیت در انجا صورت می پذیرد(مهدهای کودک،دبستان،مدارس،دبیرستان،دانشگاه و دیگر مراکز اموزشی)
صنعتی:بناهایی که منسوب و مربوط به صنعت بوده و در انجا قطعات کوچک و بزرگ،سبک و سنگین و حجیم و کوچک صنعتی ساخته می شود.
کشاورزی:بنایی که در انواعی از کشاورزی،کشتکاری،زراعت،فلاحت،دامداری،پرورش طیور،پرورش ماهی انجام می پذیرد و یا به صورت بنا و یا سالن های کوچک و بزرگ،گلخانه ها،سوله ها،یا مراکز نمونه پرورش ایجاد شده اند.
فرهنگی:بنایی که در ان به امور فرهنگی پرداخته می شود.مانند اموزشگاههای مختلف،دفاتر انتشاراتی،گالری ها،سینما،تئاتر و..
مذهبی:بنایی که برای انجام اداب و ائین مذهبی احداث می گردد.
بهداشتی:بنایی که امور مربوط به تندرستی و بهداشت شهروندان در انجا انجام می پذیرد.مانند:بیمارستان،کلینیک،درمانگاه،تیمارستان و...
تفریحی ورزشی:بنایی که در ان بنوان به پرورش تناسب و فیزیک بدنی پرداخته و امکانات شادمانی و فرح شهروندان را فراهم نمود.مانند:شهر بازی،زمینهای ورزشی،استادیومها،استخر و...
حمل و نقل:بنایی که جهت امور جابجایی و تردد شهروندان مورد استفاده قرار می گیرد.مانند:پایانه،پارکینگ روباز و طبقاتی،فروگاه،راه اهن.
خدماتی:بنایی که درخدمت اسایش و رفع نگرانه های شهری مورد استفاده قرار می گیرد.مانند:اتش نشانی،مراکز جمع اوری زباله،سرویسهای عمومی.
تجهیزات شهری:بناهایی که جهت برطرف نمودن نیاز های شهری ایجاد می شود.مانند:پست های برق و گاز،مراکز مخابراتی،مراکز تصفیه اب.
کاربری زمین:نحوه استفاده زمین را بر اساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرح های جامع و تفضیلی،کاربری ملک گویند.
مسکونی،اراضی که صرفا برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش بینی شده(از بسیار کم-ویلایی-تا زیاد-بلند مرتبه)
تجاری:راضی که برای احداث مغازه،پاساژ،بازار در نظر گرفته شود(عمده فروشی،خرده فروشی و دفاتر تجاری)
اداری:اراضی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش بینی گردد.
اموزشی:اراضی که برای احداث ساختمانهای مورد نیاز اموزش و پرورش،تعلیم و تربیت و نیز اموزش عالی و اموزش غیر انتفاعی و اموزش رسمی و غیر رسمی پیش بینی می شود.
صنعتی:اراضی که برای احداث ساختمانهای صنعتی در نظر گرفته می شود(مانند انبارها،کارگاهها،کارخانجات،سردخانه ها،و تعمیر گاههای بزرگ)
کشاورزی:اراضی که (معمولا خارج از شهر)برای کشت و زرع پیش بینی شده و ساخت و ساز در انجا ممنوع می باشد.
فرهنگی و مذهبی:اراضی که برای احداث اماکن مذهبی از قبیل مسجد،حسینیه،کلیسا،کنسیه و اتشکده و... یا برای سینما و تئاتر و فرهنگسرا و... در نظر گرفته می شود.
بهداشتی و درمانی:اراضی که برای احداث بیمارستان،درمانگاه و سایر ساختمانهایی که در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.
ورزشی:اراضی که مختص ورزش و تفریح شهروندان برای احداث فضاها و استادیوم های انواع ورزشها باشد.
حمل و نقل:به اراضی مطلق می گردد که برای احداث ترمینال،پایانه،فرودگاه،پارکینگ عمومی روباز و طبقاتی در نظر گرفته شوند.
پست:اراضی که برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است.
حریم:اراضی که به دلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در ان بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود.
تاسیسات شهری:اراضی که در اختیار تاسیسات شهری مانند:نیروگاه،پست برق،پست گاز،ایستگاه رادیو و تلویزیون و... قرار گیرد.
ارتشی:اراضی که برای احداث پادگانها و عملیات نظامی در اختیار ارتش نیروی انتظامی قرار گیرد.
داخل طرح اجرایی:اراضی واقع در طرح های در دست اقدام شهرداری.(که عمدتا طرح های شبکه گذرها و میادین می باشند).
کلا داخل طرح:اراضی که کلا در طرح شبکه شهری و یا خدمات شهری واقع شوند.
معوض شهرداری:اراضی که شهرداری در اختیار خود قرار داده تا در صورت نباز به صاحبان املاکی که ملک انها در طرح واقع می شوند واگذار نماید.
انبارها:اراضی از شهر که بعنوان بار انداز و احداث انبار اختصاص یابد.
خدمات شهری:اراضی با کاربری خدماتی مانند:اتش نشانی،مرکز جمع اوری زباله،تجهیزات شهری.
فاقد کاربری:اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستد یا بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع ،ازاد سازی و طرح تفضیلی ندارند.
انواع پروانه:
پروانه ساختمانی:مجوز قانونی ای که از طرف شهرداری برای هر گونه ساخت و ساز برای صاحبان املاک صادر می گردد.
تخریب و باز سازی:پروانه ای که با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید بر اساس طرح تفضیلی صادر می گردد.
اضافه اشکوب:مجوز احداث طبقاتی بر روی طبقات موجود(توسعه بنا در ارتفاع)
تبدیل:مجوزی که برای تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد،تبدیل واحد مسکونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسکونی به واحد تجاری و...صادره می گردد.
تغییرات-تعمیرات:پروانه ای که به منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و کلی صادر گردد.
تمدید پروانه:در صورت منقضی شدن مهلت پروانه یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالک،اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد.
تغییر نقشه:در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر،پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.
ابطال پروانه:در صورت تقاضای مالک با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال ان و پیوست به پرونده بصورت مکانیزه نیز پروانه باطل و تصویر به مراجع ذیربط اعلام می گردد و با رعایت ضوابط و مقررات پرداختی های مالک عودت گردد.
تعویض مهندس ناظر یا مجری:در صورت در خواست مالک و با رعایت ظوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجری و مراجع ذیصلاح و معرفی ناظر و مجری جدید مجوز فوق صادر می گردد.
انواع گواهی:
عدم خلاف:در صورت شروع به کار ساختمانی طبق پروانه صادره برای هر گونه معامله و یا انقضای مهلت پروانه برای ادامه عملیات ساختمانی یا بروز خلاف،پس از رسیدگی،گواهی جدیدی به نام عدم خلاف صادر می گردد.
بلامانع ناحیه:در موارد بروز تخلفات جزئی که منجر به جلوگیری شود،پس از رفع خلاف یا رسیدگی به ان،مجوز ادامه کار از شهر سازی منطقه به ناحیه مربوطه صادر خواهد شد.
بلامانع شهرسازی:در صورت درخواست انواع پروانه و کشف خلاف در بنا و رسیدگی به ان برای سهولت روند اداری و ادامه کار،بلامانع شهر سازی صادر خواهد شد.
پایان کار:در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهی پایان کار ساختمانی توسط شهرداری صادر می شود.
پایان کار اپارتمانی:صدور گواهی پایان کار ساختمان یا عدم خلاف در مورد هر یک از اپارتمانهای یک مجتمع بشرطی که در اختصاصیات و مشاعات تخلفی حادث نشده باشد.
پایان کار قبل از 49:جهت بناهایی با هر کاربری که قبل از اردیبهشت 1349 احداث و بهره برداری گردیده اند(شامل مقررات طرح جامع تهران نمی باشند)پایان ساختمانی قبل از 1349 صادر می گردد.
تمدید پایان کار:در صورت انقضای اعتبار پایان کار و عدم وجود هر گونه خلاف یا تغییرات در بنا پایان کار مذکور با همان مشخصات مجددا تمدید می گردد.
مشخصات املاک در کاربری مسکونی:
مساحت زیر بنا:مجموع سطوح در هر طبقه از ساختمان های یک ملک را مساحت زیر بنای ان طبقه گویند.
مساحت کل بنا:عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در کلیه طبقاتی که در یک ملک احداث می شود یا شده است که شامل زیر زمینها،همکف،طبقات فوقانی اعم از قسمتهای مفید و اختصاصیات و یا مشاعات در طبقات ساختمان می باشد.
متوسط مساحت زمین:عبارتست از نسبت کل مساحت زمین ها به تعداد اراضی بلوک یا ناحیه،محله،منطقه،شهر.
ضریب سطح اشتغال:عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین در طبقه همکف.
متوسط مساحت کل بنا:عبارت است از نسبت مساحت کل بنا در املاک موجود به تعداد اراضی بلوک یا ناحیه یا محله یا منطقه یا شهر.
ضریب تراکم مجاز:عبارت است از نسبت درصد سطح زیر بنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با کاربری مجاز صبق طرح تفضیلی(مشاعات و انبار و پارکینگ در زیر زمین پارکینگ در همکف جز این ضریب محاسبه نمی گردند.)
تراکم استفاده شده:عبات است از سطح زیر بنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با هر کاربری(مشاعات و پارکینگ و انباری در زیر زمین و پارکینگ در همکف جز این سطوح نمی گردند).
بنای مفید:مجموع زیر بنای کل طبقات بجز سطح پارکینگ ها و انباری ها و مشاعات.
مساحت زیر بنای مشاعات در مسکونی:شامل مجموع مساحت تاسیسات،راهرو،راه پله،اسانسور،لابی،سالن اجتماعات،استخر و سونا و ورزشی،سرایداری،شوت زباله،نگهبانی،نورگیرها،سرویس بهداشتی و انباری مشاع جز سطوح مشاعات می باشد.
درصد بنای مفید استفاده شده:درصد مجموع زیر بنای مفید طبقات در طبقات،نسبت به مساحت ملک(طبق سند مالکیت).(زیربناب کل،منهای مشاعات و پارکینگ و انباری)
انواع اراضی:
دایر:اراضی دارای ساختمان و تاسیسات و دیوار کشی متناسب با ملک و یا املاکی که باغ و مشجر و یا زراعی باشد،می گویند.
بایر:به اراضی فاقد ساختمان و تاسیسات می گویند که سابقه دایر بودن را داشته اند.
موات:به املاکی که فاقد ساختمان و تاسیسات باشد و هر گونه سابقه عمران بودن و ابادی و یا باغ و کشاورزی نداشته اند.
مشخصات کاربری ملک:
مسکونی:به سطوحی اطلاق می گردد که بر اساس نقشه کاربردی اراصی جهت احداث واحدها و مجموعه های مسکونی اختصاص یافته اند.
تجاری:این اراضی برای فعالیتهای بازرگانی،مغازه ها،فروشگاه ها،کسب و پیشینه و دوایر نمایندگیهای مختلف و دفاتر تجاری بر اساس سلسه مراتب طرحهای تفضیلی (خرده فروشی،عمده فروشی،دفاتر)پاساژ،تیمچه،سرا در نظر گرفته شده است.
مختلط:عبارت است از ترکیب چند عملکرد از کاربری های مختلف در یک قطعه زمین با کاربری مختلط(تجاری اداری،تجاری مسکونی،مسکونی اداری و اختلاطی از کاربری های فرهنگی،ورزشی،اموزشی)با توجه به طرح تفضیلی می باشند.
باغ:عبارت است از زمین محصور و یا غیر محصوری که در ان درخت به تعدادی که قانون مشخص نموده است کاشته باشند و یا طرح تفضیلی به صورت باغ تعیین شده باشد.
مذهبی:انواع کاربریهای مذهبی در سلسه مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد:اراضی مذهبی رده محله:شامل مساجد کوچک،تکایا،حسینیه ها.اراضی مذهبی رده ناحیه:شامل مساجد و فاطمیه ها.اراضی مذهبی رده منطقه:شامل مساجد بزرگ و هیئت ها.اراضی مذهبی رده حوزه:شامل مجتمع های مذهبی،دارالتبلیغ ها و مهدیه ها.اراضی مذهبی رده شهر و فراتر:شامل مساجد اصلی شهر،خانقاه،کلیسا،کلیسه ها و امامزاده ها،بقاع متبرکه،مصلی،اتشکده ها و معابد.
اموزشی:این اراضی بسته به سلسله مراتب خدمات شهری با توجه به رده های مختلف کاربری اموزشی به احداث ساختمان های اموزشی اختصاص دارد.فعالیت های مجاز در این اراضی اموزشی رده های مختلف به شرح ذیل می باشد:
اراضی اموزشی رده محله:شامل مهد کودک،امادگی،مدرسه ابتدایی،مدارس راهنمایی ودبیرستانها.اراضی اموزشی رده ناحیه:شامل کلاسهای نهضت سواد اموزی،مراکز اموزش حرفه ای و هنرکده ها.اراضی اموزشی رده منطقه:شامل مدارس اسلامی،موسسات اموزشی زبانهای خارجی و هنرستانهای صنعتی.اراضی اموزشی رده حوزه ای:شامل مدارس وژه نابینایان،معلولین کر و لال و مدارس ویژه سایر معلولین.اراضی اموزشی رده شهر و فراتر:شامل مدارس ویژه خارجیان مقیم تهران و مدارس ویژه کودکان استثنایی.
فرهنگی:انواع کاربری های فرهنگی بنا به سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد:اراضی فرهنگی رده محله ای:شامل کتابخانه کودکان،کتابخانه های درجه 5.اراضی فرهنگی رده ناحیه:شامل کتابخانه های درجه 4 و سالنهای اجتماعات.اراضی فرهنگی رده منطقه:شامل کتابخانه های درجه 3،بنیادهای ارشادی و کانونها.

اراضی فرهنگی رده شهر و فراتر:شامل اماکن و محوطه های تاریخی،موزه ها،موسسات انتشاراتی،کتابخانه های ملی و سایر کتابخانه های بزرگ،نمایشگاهها،انجمن ها،بناهای یادبود،ارامگاه مشاهیر و فرهنگستان ها.
بهداشتی:این اراضی در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشو یخانه می گردد.
ورزشی:انواع این کاربری بر حسب سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد:اراضی ورزشی در رده محله:شامل زمینهای بازی کوچک.اراضی ورزشی در رده ناحیه:شامل زمینهای ورزشی و سالن های کوچک.اراضی ورزشی در رده منطقه:شامل زمینخای ورزشی متوسط ،سالنهای استخر سر پوشیده.اراضی ورزشی رده شهر:شامل استادیوم ها و ....
فضاهای سبز-پارک عمومی:ملکی که دارای پارک،حریم سبز،جنگل مصنوعی و...طبق طرح تفضیلی و جامع می باشد.با رده بندی باغ کودک،پارک محله،پارک منطقه ای و پارک های شهری،حریم سبز بزرگراهها و اتوبانها.
انواع سقفها:
تیر چوبی-طاق ضربی-تیرچه و بلوک
تیرچه پیش تنیده و بلوک-دال بتنی یک طرفه
سقفهای پیش ساخته-سقفهای پس کشیده
سبک-صاف-شیبدار شیروانی(سفالی،اردواز)
انواع بلوک سیمانی-سفالی-پلاستوفوم
نوع سازه:
خشت خام یا گل با سقف خشتی
خشت خام یا گل با سقف چوبی
خشت خام با سقف شیروانی
خشت با مخلوط اجر یا سنگ لاشه با هر نوع سقف به استثنای شیروانی
خشت با مخلوط اجر یا سنگ لاشه با سقف شیروانی یا تیراهن
اجر یا بلوک سیمانی یا سنگ لاشه با هر نوع سقف به استثنای شیروانی
اجر یا بلوک سیمانی یا سنگ لاشه با سقف شیروانی یا تیراهن
چوب با سقف صاف یا شیبدار
اجر یا بلوک سیمانی یا سنگ لاشه با ستونهای میانی فلزی یا بتونی با هر نوع سقف تا سه طبقه
اجر با ستونهای میانی فلزی یا بتونی از سه طبقه به بالا با هر نوع سقف
فلزی با هر نوع سقف
قطعات پیش ساخته چوبی با هر نوع سقف
پیش ساخته بتون ارمه با هر نوع سقف
بتون ارمه با هر نوع سقف
سوله ها برای استفاده انواع انبار،سالن،اشیانه